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　　目前中國養老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。

　　四年前，82歲的張蘭香（化名）和老伴把家安到了北京北六環邊的一個小區。盡管在城區有房子，張蘭香還是喜歡住在這個稍顯荒涼的郊外小區。當初打動她的是該小區的宣傳語：打造醫護型全程化養老社區。

　　小區名叫北京太陽城，是目前國內投資較大、開發較早的養老地產項目。

　　到了2013年，一度困頓的養老地產迎來大爆發，甚至被稱為“元年”。2014年，養老地產將發生什么？誰在主導？

　　良好的開局

　　養老地產是以養老為宗旨的地產開發，是一種與旅游地產、文化地產等概念相似的主題性地產項目，采用的是“養老＋地產”的復合型開發模式，核心在于適老化設計。

　　“我們在2000年開發養老地產項目時，國內還是空白。”北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。

　　該項目的成功不僅使得養老地產這一新興概念進入大眾視野，更揭開了中國養老地產發展的序幕。不過，隨后10年，中國養老地產受制于種種因素，一度陷入困境。

　　真正的轉折點出現在2013年：眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴展到二三線城市。據不完全統計，2013年第三季度，全國各地新增養老項目25個，其中不乏160億?200億元的巨額投資項目。

　　養老地產能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場需求、國家政策以及房地產業現狀三方面的合力。

　　據民政部統計數據，我國60歲以上老年人口數量已超過2億，占全國總人口的14.9%，且仍將以每年1000萬的規模遞增，預計2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。

　　龐大的老年人群意味著巨大的市場需求。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。

　　2013年，國務院出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），提出從19個具體方面、45項主要工作任務入手，促進我國養老產業。

　　“《意見》的出臺不僅為我國養老產業的發展指明了方向，更在政策上提供了明確支持。” 全國房地產經理人聯合會（以下簡稱“全經聯”）養老住區委員會委員、北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星對《瞭望東方周刊》表示，國家政策層面的支持就是一劑強心針，給足了市場信心。

　　另一個現實是國內房地產市場出現疲軟，尋找新的利益洼地、實現轉型升級成為眾多地產商的當務之急。

　　行業研究公司深圳世聯行地產顧問公司業務發展部總監李亞南對本刊記者說：“2013年被業內稱為養老地產元年，很多政策開始提出和落實、完善，算是有了一個良好的開局。”

　　三足鼎立

　　簡單梳理即可發現，房地產企業自養老地產開發伊始便雄踞要位。不過，隨著國家在市場準入原則上的放寬，其他資本逐步進入養老地產市場，并漸成氣候。

　　“房地產開發企業、險資、央企基本上形成了中國養老地產‘三足鼎立’的競爭勢態。”烏丹星說。

　　“已有近30%的品牌房地產開發企業進入了養老地產。”烏丹星介紹說，萬科、保利、遠洋等20余家國內一線房地產開發商都已涉足養老地產項目。

　　萬科早在2010年就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養老地產項目。目前，萬科至少有 4 個養老地產項目。

　　2013年年末，保利地產發布養老戰略，表示將全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式。目前，保利地產在北京、上海、廣州、成都等地已有6個養老地產項目在建。

　　2013年4月，遠洋地產正式成立養老運營管理公司，創建自有養老品牌“椿萱茂”。同時，其與美國哥倫比亞太平洋公司合作的高級養老護理項目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業。

　　公開信息顯示，目前國內房企預定的養老地產項目已超過百個。假設以每個項目平均投資 3億?5 億元計算，總投資額就可達數百億元。

　　大舉進入的還有保險業。2010 年 9 月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養老地產市場。到2012 年底，保險系企業在養老地產領域的投資已超過 500 億元，其中包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等。

　　2011年 11 月，中國人壽首個養老基地國壽生態健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養老基地。

　　2012 年 6 月，泰康人壽第一家養老社區在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國平安進軍養老產業的首個項目“桐鄉平安養生養老綜合服務社區”啟動，總投資 170 億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養老項目。

　　此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養老地產項目。

　　“還有一類是致力于醫療和養老領域投資的投資機構，比如國開行等。”李亞南說，投資機構與險資性質一樣，同屬金融機構范疇，且投資更有目的性，也更加謹慎。

　　第三支進入養老地產的“部隊”就是央企，如中石化、中國水電、魯能集團等。

　　“雖然央企在養老地產上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不可小視。”烏丹星分析說，央企在未來的養老地產市場將會扮演重要角色。

　　李亞南認為，除了以上三大主力，養老地產市場還存在另一類參與者—與醫療相關的跨界企業。這類企業多是做養生、健康管理等高級服務的專業公司。在養老地產崛起時，憑借自身在醫療方面的特色優勢參與其中。不過，這類公司目前還未形成規模。

　　“每一類市場參與者都有優勢和劣勢，無法說哪一類更適合養老地產。”李亞南說，目前多數參與者都在充分利用自身的優勢，而忽視了劣勢。

　　房產企業的優勢在于取地和項目開發，長于市場營銷；劣勢在于跟政府談判時比較被動。同時，這類企業缺乏資金，也不精于后期的項目運營。

　　和房產企業正相反，險資和央企在養老地產市場最大的優勢在于穩定的資金池。而資金是養老地產開發的關鍵。

　　此外，固定的客戶渠道、成熟的營銷團隊也是險資和央企的優勢所在。不過，這兩類市場參與者在劣勢上較為突出。一是在取地和開發上沒有經驗；二是對市場不敏感，無法準確定位市場。

　　“4+5”模式

　　隨著市場的升溫，業內對于養老地產開發模式和運營模式的討論也日趨增多。

　　不過，對于剛起步的中國養老地產市場而言，固定的開發模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續。總體來說，國內養老地產的開發模式主要有四種。

　　第一種是專門開發的綜合性養老社區。這類養老社區通常建在市郊、環境較好，產品類型包含養老住宅、養老公寓、養老護理機構等，可以為各類身體狀況的老人提供持續性生活照護。社區中為老人配有完善的公共服務設施，如老年活動中心、老年醫院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。

　　第二種是在新建普通居住區中配套開發養老住宅及相應服務設施。如在社區中配建老年人居住組團、老年公寓、老少戶套型等。這種開發模式使老人能夠居住于“混齡”社區，保持與外界的聯系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發模式也被稱為多代親情開發模式。萬科在杭州建設的良渚文化村就是其中的代表。

　　第三種是結合旅游、養生資源開發的度假型養老社區。這類社區通常可根據自身的資源特色搭配相應的養生、康復服務，例如農業采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當中的某個季節或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養老地產項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區。

　　第四種是會員制醫養綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復的老人而設計。醫是指中醫、康復醫院、老年病醫院，養是指專門的護理院。在這類社區中，醫和養配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。

　　此外，目前引起業內關注的還有一種尚無成功實踐的開發模式—醫療投資小鎮。這種開發模式多以當地豐富的醫療設施資源為指引，為前來看病就醫的老人提供暫時性居住服務。這類小區多以租賃為主，主要面向特定的醫療資源需求人群。

　　在后期的項目運營中，國內養老地產市場也大致存在5種盈利模式。

　　一是投資商和運營商向開發商定制養老地產項目（養老機構或養老社區），開發商按照要求開發，風險減小，盈利有保障；二是養老地產開發商開發之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發商持有部分物業，以出租方式獲得長期穩定的租金回報，做養老地產的房東；四是開發商在持有部分物業的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發商與運營商形成戰略合作，共同開發養老項目，形成一個利益集團并在項目中發揮自己優勢，獲得收益。

　　“目前在國內這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段。”烏丹星說，在發達國家成熟的運營模式中，投資商、開發商、運營商三者在投資、開發和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉型。

　　融資困境與人才缺失

　　縱觀發達國家的經驗，養老地產的發展大致經歷三個階段：初期的碎片化發展、中期的產業鏈形成和后期的品牌誕生。

　　產業發展初期是在政府大力引導、鼓勵和支持下，企業開始進入養老地產市場，開發類型、運營模式都存在諸多缺陷。產業發展中期是產業鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運營模式、盈利模式更加清晰。產業發展后期進入品牌階段，資本大舉進入，并購擴張成主線，通過強強聯合，使品牌強化。

　　目前，中國養老地產正處于初期碎片化發展階段，沒有成熟的運營體系和盈利模式，缺乏足夠的優質產品和運營服務支撐。

　　“養老地產與上下游的對接尚未完成。地產商還在依賴賣房子；險資雖不賣房，但真正進入良性運營的項目還沒有；大型央企的養老項目還處于初期開發階段。”烏丹星說。

　　中國養老地產的問題主要集中在兩個環節，前期的投資開發和后期的運營維護。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業人才的缺乏。

　　作為產業開發的第一鏈條，資金決定著項目開發的成敗，也成為養老地產發展需跨過的第一道坎。“養老地產的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續發展下去。目前養老地產融資渠道并未打開。”烏丹星說。

　　養老地產本身的市場特性，加上國內的養老地產尚處于起步階段無成熟的開發和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領域極為謹慎。銀行之外的境內外大型資本基本處于觀望狀態。融資困境使得眾多養老地產項目僅僅停留在口頭上。

　　項目的后期運營比前期開發更具挑戰性，專業人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業經理人的缺乏，另一方面是專業護工的缺乏。

　　以養老院為例，目前國內眾多養老院的負責人是醫院的退休院長。這些人雖然有多年的醫院管理經驗，但并不能勝任專業養老機構的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。

　　專業護工缺乏更為嚴重。目前中國從事養老服務的人員多是從傳統行業跨界而來，真正接受專業教育的護工少之又少。加之，很多養老機構在人員的選擇和任用上標準不一，使得養老服務人員的質量參差不齊。

　　“隨著養老地產項目的不斷開業，未來幾年人員總量需求將達到 1000 多萬，但目前市場上只有 30 萬左右在一線從事養老服務。”烏丹星說。

　　除此之外，養老地產市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場機制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養老項目之間的市場關系和運行機制尚未理清；社會大眾養老觀念尚未轉變等。

　　體系建設、轉變觀念是關鍵

　　“養老地產正處于起步階段，這些都是行業性的問題，而非某個開發企業的問題。”行業顧問公司潤土咨詢董事長于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。

　　在她看來，國家政策在解決養老地產問題上起著至關重要的作用。“國家可以在用地方面給予開發商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補貼的形式直接扶持運營商。”不過，她也提醒，政府應該對已批準的項目跟蹤審查，以防個別企業打著養老的旗號進行地產開發。

　　“融資困境是當前養老地產面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關鍵在于眾多市場參與主體能否通力合作。”李亞南給出的建議是，“保險公司出錢，由開發商代建、代集，再整合專業的市場機構和運營機構，形成一個產業鏈條，這是一種比較靠譜的模式。”

　　不過，在烏丹星看來，養老地產市場最急需解決的是標準體系建設。“中國的養老地產市場龐大，如果沒有一個市場標準，就會變得雜亂無章。”

　　標準體系的建設要完全涵蓋養老地產開發的各個環節，從養老項目選址、規劃設計，建筑施工到后期運營，以保證養老項目能夠最大程度契合老年人需求。同時，居家養老設施改造、城市老年公寓、護理之家等應該以何種標準建設和運營管理才能滿足老人需要也應納入標準體系之中。

　　“沒有這些內容做支撐，養老地產就是一個空殼。”烏丹星說，“眾多開發者仍然用傳統地產思維和地產模式做養老，注定失敗。”

　　不可預測的未來

　　2014年2月18日，全經聯在京發布《2013中國房地產創新發展報告》（以下簡稱“《報告》”）。

　　在對2014年養老地產市場的發展展望中，《報告》這樣表述：2014年將是國家養老政策落地的關鍵年，屆時國家還將陸續出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產業的發展創造良好的生存環境，整個行業將會呈現爆發式增長。

　　《報告》預測，養老地產將與其他產業形成集群，推動區域綜合發展。

　　一時，“養老地產將迎來黃金春天”的論調似乎成為共識，本刊采訪的多位業內專家和多家行業研究公司均持相同看法。

　　根據全國老齡辦的調查，目前中國老年人總的服務需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。

　　中商情報網產業研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養老社區，就有可能在未來幾年產生至少4500個養老地產項目需求。”

　　不過，與業內熱炒養老地產市場形成強烈對比的是，國家相關部門始終保持低調、審慎的態度，并有意為之“降溫”。

　　2012年7月26日，保監會發布《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》，其中，“防止以養老項目名義建設和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產”這兩條對養老地產市場產生較大影響。

　　2013年7月9日，民政部發布關于貫徹落實《養老機構設立許可辦法》和《養老機構管理辦法》的通知，要求各地要仔細甄別養老地產與養老機構，既要保護房地產業參與社會養老服務的積極性，又要防止簡單地把養老地產當成養老機構的現象發生。

　　2014年2月19日，民政部副部長竇玉沛公開表示，養老地產不會納入養老產業進行管理，也不會享受養老產業具有的相關稅收政策優惠。

　　“政府對開發商還是不太放心，所以在出臺相關政策時非常謹慎，擔心被鉆了空子。”于貴紅說。

　　顯然，不管是政府還是開發商，對于養老地產的認知和把握都有些底氣不足。從這點來看，中國養老地產的未來注定充滿變數。