1、 市場條件判定

開發(fā)商需要在項目初期，第一對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判定。該判定能夠稱之為初判定：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手判定該都市或地區(qū)進展相應康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對該項目的定位有個宏觀的摸索。因為康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的咨詢題：如果某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不能夠在該地區(qū)投資建設大型康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目。

2、項目位置選擇

康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇咨詢題關于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有的地點都適合做康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)，只有某個地點具備了相應的條件后，才能夠做。康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點，對位置和周邊條件的要求與一般房地產(chǎn)相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)， 一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范疇內(nèi)，但康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的變化，會發(fā)生倍增，也會發(fā)生銳減。當一個康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的咨詢題。針對不同的項目有不同的確定方案，開發(fā)商能夠組織自己的團隊進行該項工作的研究分析，也能夠托付專業(yè)咨詢機構進行選址。

3、判定可進展規(guī)模

在完成康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可進展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情形，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可進展規(guī)模等一系列有關咨詢題。

4、項目土地取得及政府許可

完成康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可進展規(guī)模的分析后，將面臨項目土地取得及政府許可的咨詢題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發(fā)使用權。政府許可指向政府有關主管部門申請建設康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應打算委員會、規(guī)劃局、商業(yè)委員會等政府機構的批準等。

1）、土地規(guī)模標準。康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目對土地規(guī)模的要求：要滿足該項目本身功能的需要，得夠用。

2）、土地價格標準。土地價格的高低將直截了當決定項目的競爭優(yōu)勢。專門在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。

5、項目定位細化

完全的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點，啟動策略，財務測算等有關咨詢題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位顯現(xiàn)偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。通常第四與第五步同時實施，在取地的過程中修正項目定位，在項目定位過程中取地工作已開始。

6、項目規(guī)劃設計

項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，專門以方案設計為重中之重：方案設計能夠稱之為宏觀設計，將決定康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。

初步設計及施工圖設計能夠稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。一樣開發(fā)商都托付外國的設計機構進行方案設計時期的設計，托付國內(nèi)設計單位進行初步設計及施工圖的設計。該種組合即能夠降低設計成本，又能夠保證設計質(zhì)量。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度，否則方案設計的深度達不到應有的要求，國內(nèi)設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計，或者盡管完成，但會有大量潛在咨詢題遺留給開發(fā)商。

7、設計方案的市場化

指投資商必須將建筑師的概念設計方案提供給康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，同時三方之間的溝通交流必須通過幾次循環(huán)，才能夠最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。 這正是專門多開發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。緣故在于康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目必須強調(diào)經(jīng)營，不管是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇確實是不選擇該項目，因此任何康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的設計必須遵守市場需求。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效制造美學空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點及風格的美學空間概念。我們關注建筑師的美學空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術品轉化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場概念、功能概念融合到里面去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。

8、項目設計、市場調(diào)整方案及財務方案的系統(tǒng)化整合

在完成了上述項目設計、市場調(diào)整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合咨詢題。通過調(diào)整整合，判定項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；判定項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判定投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判定的結果存在咨詢題，那么需要回到設計時期進行有關調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府打算部門提交可行性研究報告，向規(guī)劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政治理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交不的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規(guī)來講需要至少近半年的時刻，需要認真對待。在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，阻礙到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會阻礙項目的投資回報推測。

在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關活動。

1）交通審批

交通審批指規(guī)劃部門協(xié)助交通主管部門對該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的交通進行審批。通常需要托付專業(yè)交通研究機構進行項目的交通分析和研究，對康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通系統(tǒng)的阻礙及項目自身交通的組織進行方案設定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織關于其成功運營起決定性作用。交通咨詢題能夠成為項目的障礙，也能夠成為項目成功的瓶頸。關于康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會有效引導客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設置能夠幸免交通堵塞，促進項目的內(nèi)部交通循環(huán)。

2）消防審批

指消防部門對該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設計按照國家的消防規(guī)范進行審查，最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范，是否能夠予以批準的過程。如果消防部門最終否定了該項目的消防設計，那么將意味著前面所作的工作專門大程度上需要返工，這將造成極大的白費。一樣來講，項目的設計方案和目前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突看起來是必定的情況，如何講國內(nèi)的消防規(guī)范專門保守，而作為當今商業(yè)業(yè)態(tài)最復雜形式的康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。面對這種沖突，開發(fā)商應探究雙方的平穩(wěn)點。

3）規(guī)劃審批

指項目所在地區(qū)規(guī)劃治理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案設計，以項目的規(guī)劃使用條件為基礎，結合諸如交通審批、消防審批等專項審批的結果對項目的規(guī)劃方案進行批準的過程。規(guī)劃審批的結果將是康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目操作過程中又一個對項目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的方案就差不多確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則白費太大。規(guī)劃審批的過程關于開發(fā)商極為關鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的情形，對投資商來講將面臨專門多需要返工、缺失利益的咨詢題。要想保證規(guī)劃審批能按照計定目標實現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門進行溝通，做好對政府的公共關系工作等。

10、項目招投標

指開發(fā)商完成項目設計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審批、項目土地使用得到許可后，通過招投標的程序確定項目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面時期的機電咨詢商等，以便做好項目施工預備的過程。

11、項目的財務核算

指開發(fā)商在完成項目的設計方案后，建立或托付專門的財務融資機構對該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏銳性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可進展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結論。關于小型康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目，該項工作需要，但不需要做的專門細。專門采取銷售模式的康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目，財務核算的工作專門簡化專門多。

12、資金需求方案

指財務融資機構結合項目的財務核算進一步細化項目的資金需求量及資金流量的工作。該項工作需要第一對項目的工程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結合項目他項資金的需求，最終完成該項目的資金需求方案

13、融資方案

指開發(fā)商結合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權策略等，以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供給打算。在此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權策略為參照對象，是因為任何金融工具的基礎都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國內(nèi)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)投資商不明白得金融投資依附于企業(yè)資源的特點，因此在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評判自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權的過高期望，從而導致融資方案不可行。項目的財務核算、資金需求方案及融資方案關于開發(fā)商準確判定項目的可操作性至關重要。以上測算及有關方案的準確度會直截了當阻礙投資商決策的準確度。

14、項目融資

除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對項目設計方案、財務融資方案的決策，就能夠推進項目運做過程中最重要的工作，即項目融資工作。項目融資包括項目開發(fā)時期的資金預備及項目運營期間的資金預備兩時期的內(nèi)容。要緊形式有股權融資和債權融資。 開發(fā)商在進行項目融資工作之前第一要進行項目融資的決策工作。準確對康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決策，能夠最大限度保證融資工作的有效進行。如果開發(fā)商過高估量其在該項目中的股權期望，在融資過程中必定面臨失敗，最終嚴峻阻礙融資工作的進程。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業(yè)打算書的編寫工作。項目商業(yè)打算書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。在完成項目商業(yè)打算書的編寫工作以后，開始該項目的融資操作工作。融資操作的形式要緊有兩種：

1）、托付專業(yè)融資服務機構進行融資；

2）、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果和諧好的話，會齊頭并進。

第一種融資操作關于初步進入康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)投資領域的投資商來講是必不可少的，因為專業(yè)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)融資服務機構能夠通過其專門的操作渠道將該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目。與國際資本直截了當、快速兌接。國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構實際上局限在某個圈子里面，如果對那個金融圈子不了解、對這些機構不熟悉，盲目的沖撞只會耽擱時刻，可不能取得任何進展。因此托付專業(yè)融資服務機構進行項目融資服務時，開發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務機構在支付一定融資啟動費用的同時，需要另外支付相當于總融資金額2.5-5%的費用作為融資服務費。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。有些開發(fā)商可能認為上述標準太高，但能夠明確的是，只要求1.5%左右融資費用的融資服務機構其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有咨詢題，換言之，這種融資機構是不太可能完成項目的融資。

第二種融資操作關于差不多有康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目操作體會、融資體會的投資商來講，是能夠采納的。然而投資商自己進行融資操作也必須建立一個融資團隊，那個融資團隊并非簡單一兩個人就能夠組成。

15、市場策劃

項目的市場策劃關于項目的成功至關重要，高超的市場策略能夠降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。贏得市場必須面對市場競爭的局面，幸免競爭的市場策略是制勝的關鍵之舉。

16、招商

項目招商的方式要緊有兩種，即：1）、托付專業(yè)招商咨詢機構進行項目招商；2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。關于康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也確實是主力店。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，因此托付專業(yè)咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。

17、價格策略

關于采取商鋪出售方案的項目來講，開發(fā)商需要對商鋪的售價進行推測，并依據(jù)市場策略進行售價決策。商鋪的售價第一由商鋪自身價值決定，其次，市場策略將有效提升商鋪的價值。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。

價格策略要緊有三種：高開低走，平開平走，低開高走。

18、租金策略

開發(fā)商在招商時期就需要對商鋪的租金進行科學推測。推測必須依靠對現(xiàn)狀市場的研究，和對以后市場的推測，不僅考慮自身市場空間，而且要考慮競爭市場的阻礙力。租金判定關于項目招商意義專門，準確的租金定位將提升項目的招商效率。　　

19、治理公司的選擇

項目取得成功最重要的因素之一，是康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)治理。好的治理商對招商工作、融資工作、工程的進行都有主動阻礙及作用，其重要性遠遠不只對招商的阻礙。治理商能夠選擇的范疇比較小，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)治理商比較少，多為國際、香港、東南亞等國家地區(qū)的機構。 康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)治理公司介入的方式要緊有1）、治理公司以治理參股；2）、聘請治理公司。事實上治理公司應該在項目設計時期就參與進來，這關于項目的招商、融資都有專門大的好處。如果項目在項目剛開始運做時就談定了知名治理公司進行以后項目的治理，那么開發(fā)商在融資時更容易得到投資伙伴的認同，招商工作容易進行等。