近日，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，其中支持租賃住房建設的內容備受關注：
允許改建房屋用于租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

一、商業地產去庫存放大招

自營改增后，國務院又發力，商業地產去庫存大招來了，16省發布商改住細則！以后做差了的商場可改建公寓，這個政策的意義非同小可，將成為中國商業地產轉型謀變的一大新趨勢。商場通過政府審批改建公寓后，土地使用年限和容積率還是不能變，但這次政府終于下狠心了，連土地用途都能調整為居住用地。目前，繳納補齊完土地出讓金，就可辦理商改住。
這什么概念？就是把商場改建的公寓拉到和普通住宅同樣的政策待遇。要知道，商業用地的水電可是住宅用地的3倍，這一改，立馬提升物業的市場價值及回報，開發商也多了更多選擇。

二、新政下的商業新機遇

目前中國住宅租賃市場涉及人口達1億以上，整個市場容量已經突破1萬億元。要知道，我國住房租賃市場供應主體還只是以個人為主，占90%以上，而在發達國家，專業的租賃企業提供房源占比達30%，是中國的3倍多，這一巨大市場將成為開發商的必爭之地，連萬科都在加速推進這塊新蛋糕。
2016年房價全面上漲，有個統計，全國住宅租金在3月份就漲了14.8 %。到了2017年漲勢稍稍維穩，但房價高高在那，潛力依舊。
整個住宅租賃市場正迎來最好時刻。于是，在這樣的大商機的背景下，商場轉型公寓變得越來越具誘惑性。

三、開發商要轉換思維模式

地產要轉型，也必須要轉化思維模式，主要有以下三點：

1、從控制土地到控制資源

以前房地產開發要控制土地，未來房地產開發要控制資源。因為隨著人們生活水平的提高，對居住環境的要求也會越來越高，所以未來房地產開發的重心會轉移到控制海濱海島、湖泊溫泉、山地森林、鄉村田園等資源。
資源為體，品質為魂，因此資源品質是關鍵。但是在控制資源的時候，一定要注意資源紅線不可觸碰，其中包括：基本農田，文保、文化遺產，風景名勝區、自然保護區，古城、古村落等。

2、從拿地賣房到自持物業

以前房地產行業“輕租重售”，但隨著一系列租賃試點方案出臺，積極發力租賃市場，促使房地產從單一“拿地賣房”向出售與自持運營并舉的時代過渡，可以預計，未來將是自持物業的高潮期，而“從售轉持”的改變，也要求開發商必須提升輕資產運營能力。

3、從注重規模到注重模式

未來，一個房地產項目的成功與否，不會是你的項目規模能夠做多大，而是你的項目模式能夠走多遠。“商業綜合體+社區”的模式，使得萬達在全國各地開花結果，其中最關鍵的一點就是，萬達的模式具有可復制性。因此在做一個項目的時候，要注重兩點：可復制性的模式+有執行力的團隊，它們將決定你的項目能夠走多遠。

總結

允許商業用地向居住用地調整的這一重磅國家政策，標志著房地產行業將迎來歷史性的重大突破和轉變。以往不成熟、不完善、不健全的商業性地產，將極有可能被居住性用地所取代和替換。這意味著商業地產去庫存將迎來大招，住房市場涌現出巨大的商機。而在這風云變幻之際，房地產開發商要時刻保持清醒的頭腦，轉變以往的固化思維，做到控制資源、自持物業和注重模式，從而在激烈的市場競爭之下取得應得的一席之地。

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